富不过三代，正在郑家身上应验。
出品 | 新行情 作者 | 宋辉
香港四大家族之一的郑氏家族最近焦头烂额。
近日，香港地产公司新世界发展第三次宣布递延付息。这次延期涉及4只永续债，债务规模合计34亿美元。此前在2025年5月30日和2025年11月26日，公司已经两次延期付息。
图源：新浪财经
在新世界发展第一次宣布延期付息时，资本市场反应极大，公司股价一度跌超10%。此次宣布延期付息后，新世界发展收于8.11港元/股，下跌1.70%，股价来到历史最低附近。
从法律层面来看，递延是写进合同里的条款，属于发行人的合法权利，因此并不构成实质性违约。但连续三次递延付息，已经向市场传递出一个清晰的信号。郑氏家族目前的现金流状况相当紧张，已经到了不得不牺牲债权人利益来维持运转的地步。
所有人都在问，郑氏家族是不是真的没钱了。
这家曾经叱咤风云的豪门该何去何从，已经成为香港资本市场最关注的话题。
千亿债务压顶
所有担忧的根源都指向同一个方向，郑氏家族现在到底欠了多少钱？
根据新世界发展发布的2025到2026财年中期报告，截至2025年12月31日，新世界发展的总债务约为1443亿港元，净债务约1227亿港元，净负债率高达59.7%。
图源：新世界发展公告
地产行业负债率的警戒线通常是40%，新世界发展已经远远超出了这个安全区间。更令人担忧的是，公司手头的现金及银行存款仅有215亿港元，账面上的现金只能覆盖总债务的15%左右。如果没有外部输血或资产出售，公司的流动性储备将很快见底。
公司亏损同样触目惊心。
2024财年，新世界发展股东应占亏损达到196.83亿港元。这是公司近20个财年以来首次出现年度亏损。2025财年，亏损进一步扩大至163亿港元。到了2026上半年，公司仍然亏损37.3亿港元。连续三年亏损，这是郑裕彤执掌时代从未有过的景象。
除此之外，郑氏家族还要面临严重的资产缩水。
新世界发展的核心资产之一是位于香港尖沙咀的维港文化汇，这是一个集写字楼、酒店、商场、展览中心于一体的大型综合体，光是K11商场和写字楼的投资额就超过200亿港元。
然而在香港商业地产持续低迷的背景下，这类资产的估值正在缩水。根据多家投行的测算，新世界发展的每股资产净值（NAV）已经从2021年的超过30港元下跌至目前的不足20港元。
图源：小红书
过去几十年，香港地产商惯用的打法是高杠杆+快周转+资产涨价。在市场上升周期，这套打法几乎无往不利。但在今天，利率持续攀升，楼市明显降温，商业物业正在贬值，这套曾经屡试不爽的商业模式正在失效。融资成本大幅上升，销售回款节奏放缓，千亿债务就像一把悬在头顶的利剑，随时可能落下。
更糟糕的是，新世界发展在这轮新周期中踩错了节奏。过去几年，公司在香港和内地都进行了大量高价拿地。如今土地还没开发完，市场价却跌了不少。借钱拿地的成本居高不下，卖房回款的进度却远不及预期。一进一出之间，现金流被严重挤压。
郑家甩卖资产，割肉自救
就在宣布第三次延期付息的同一天，另一则消息从香港本地媒体传出。新世界发展正在洽谈出售位于中环摆花街的一块商业用地，面积大概400平方米，出售价约为10亿港元。
10亿港元放在千亿债务面前，只能算是杯水车薪。但也足以说明郑氏家族对现金流的急迫需求，而且这也仅仅是郑家甩卖资产的冰山一角。
图源：界面新闻
5月初，郑氏家族旗下的周大福创建发布公告，以约16.1亿元人民币的价格，将湖南长浏高速公路100%股权出售给上海国资委旗下的关联公司。交易完成后，目标公司原有的约21.1亿元银行借款将由自身继续承担，也就是上海国资委承接了这笔债务。
这笔交易为郑氏家族回笼了16.1亿元资金。但周大福创建预计，此次出售大约亏损8000万元。
高速公路属于现金流稳定、波动较小的收费公路项目，是典型的“现金牛”型资产。长浏高速连接长沙市区与浏阳市，是湖南省内重要的交通干线，车流量稳定，具备持续产生现金流的能力。也就是说，为了尽快回笼资金，郑氏家族已经不惜亏本卖出优质资产。
图源：周大福创建公告
此前市场还传出一则重磅消息，新世界发展正在就出售三家香港豪华酒店的50%股权进行磋商。这三家酒店分别是香港君悦酒店、万丽海景酒店以及尖沙咀凯悦酒店。这三家酒店均位于香港核心地段，属于郑氏家族的压箱底资产。据市场估值，这三家酒店的总估值高达156亿港元。
但很快，新世界发展发布了一则澄清公告进行回应。公告称，尽管有潜在买家不时就公司的各项资产与公司接洽，但公司尚未就任何该等出售事项订立根据上市规则须予以披露的协议。这意味着，确实有买家在接洽这几家核心酒店资产，但目前尚未谈妥。这则公告的态度相当微妙。
图源：新世界发展创建公告
还有一桩未能落地的重磅交易，同样引人关注。此前市场曾传，全球最大另类资产管理公司黑石集团，有意以约40亿美元（约312亿港元）的规模入股新世界发展。
据多家媒体报道，黑石的计划是通过注资约25亿美元（约195亿港元）成立一家特殊目的公司，从而成为新世界发展的最大股东。
然而这个计划最后不了了之。双方的核心分歧在于控制权。黑石方面在交易方案中明确要求取得对新世界发展的控股权，而郑氏家族对此始终态度坚决，不愿意交出这间由郑裕彤一手创立、历经三代人经营的地产集团的控制权，这是谈判的底线。
郑氏家族要资金，但绝不接受公司改姓。2026年5月，黑石已正式通知新世界发展终止谈判。
郑氏家族在控制权问题上向来寸步不让。即便现在背负千亿债务、面临危机，这个家族依然不愿将企业的命运交给外人。
不过，郑家也并未把路封死。除了黑石之外，他们仍在与其他财团和银行积极接触。这些投资者仅要求股权但不追求对公司的控制权，这或许更接近郑家可以接受的底线。
郑家剩下的底牌
面对如此严峻的流动性危机，郑家并非束手无策。过去一年，他们在积极自救。
2025年6月，公司完成了882亿港元的债务再融资，将部分债务的最早到期日延长至2028年。2025年11月，公司完成了约200亿港元的债务置换，永续债本金减少了约87亿港元。与此同时，公司宣布暂停派息，以节省宝贵的现金流。在非核心资产处置方面，累计出售规模已经达到100亿港元。
然而做了这么多，债务压力依然巨大。882亿再融资本质上只是借新还旧，真正的考验将在2028年到来。
从乐观的角度来看，香港楼市及经济自2025年下半年以来已经出现明显改善。新世界发展2026年的销售业绩已突破200亿港元。下半财年，公司还将在香港推出多个新项目，若顺利推进，有望带来可观的现金回流。
在内地，新世界发展在长三角和大湾区拥有充足的土地储备，覆盖上海、杭州、宁波、深圳、广州等经济最发达的城市，这些地区的购房需求相对坚挺。
深圳西丽旧改项目及龙岗新世界188号项目预计于今年下半年陆续推出，有望贡献可观的销售回款。
香港四大家族，李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭氏兄弟，曾几何时是亚洲地产神话的代名词。
图源：新浪财经
其他三家都在稳扎稳打，而郑家为激进扩张付出代价，千亿债务压顶，底牌所剩无几。能否渡过难关仍是未知数。
郑家是否会是四大家族第一个掉队的，答案或许很快就会揭晓。
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